Skal du lage en reguleringsplan?

Skal du lage en reguleringsplan?

Privatpersoner, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter kan fremme forslag til reguleringsplan. Planen skal utarbeides av fagkyndige.

Gjesdal kommune har som mål å etablere et godt samarbeid mellom kommune og forslagsstiller tidlig, slik at ressursbruken i de enkelte sakene blir optimalisert. Når planforslaget er godt forberedt og avklart, vil behandlingen gå greit, uten unødvendige, kostbare og tidkrevende omarbeidinger.

I følge plan- og bygningsloven §12-3 har private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter rett til å fremme forslag til detaljregulering. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og områdereguleringer. Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige.

Private forslagsstillere må dekke alle kostnader knyttet til planforslaget. Dette inkluderer bruken av fagkyndig og plangebyr til kommunen.

Her finner du en oversikt over alle arealplaner og reguleringsplaner i Gjesdal kommune.

Her finner du mer informasjon om de ulike fasene i planleggingsarbeidet:

Hva er en reguleringsplan?

Oppstartsmøte

Når du skal starte arbeidet med en reguleringsplan, må du først ha et møte med oss. I oppstartsmøtet ser vi på overordna rammer og muligheter for området, og vi gir føringer for den videre prosessen. Det vurderes også om planen faller inn under forskrift om konsekvensutredninger.

Dersom du har behov for et sonderingsmøte før oppstartsmøtet, ta kontakt med planavdelingen.

Se ny forskrift om behandling av private planforslag for ytterligere informasjon

Oppstartsmøtet skal bestilles av en fagkyndig via *Skjema*??

I **skjemaet** må det fylles inn opplysninger om gards- og bruksnummer, ønsket formål, utnyttelsesgrad, spørsmål som ønskes avklart etc. I tillegg vektlegges:
- Kart som viser planområdet
- Evt. annet materiale som belyser planideen.

Innen tre uker vil saksbehandler ta kontakt for å avtale tidspunkt for oppstartsmøtet. Oppstartsmøtet skal gjennomføres innen 8 uker fra bestilling.  

Startpakke

For å gi private forslagsstillere et grunnlagsmateriale til utarbeiding av planforslag har kommunen laget en startpakke med retningslinjer og krav som du som privat forslagsstiller må følge. Denne sikrer at planforslaget er innenfor de lover, regler og normer som gjelder for fremstilling og innhold. Startpakken inneholder også relevant plan- og kartgrunnlag, adresselister samt maler du skal bruke for å utarbeide ett komplett planforslag. 

Tilpasset startpakke for ditt planområde bestilles på oppstartsmøtet eller etter møtet via postmottak@gjesdal.kommune.no

Kunngjøre og varsle oppstart av planarbeidet

Etter oppstartsmøtet skal du kunngjøre oppstart av planarbeidet og varsle alle relevante parter om planarbeidet. Kunngjøring skal annonseres i minst én avis og gjennom elektroniske medier. Relevante aviser er Gjesdalbuen og Stavanger Aftenblad. Kunngjøringen skal ligge på kommunens nettside, men kan også legges på nettsiden til fagkyndig/plankonsulent. Du skal også sende brev til berørte offentlige myndigheter og berørte interessenter som grunneiere og naboer. Bruk varslingslisten som du har mottatt fra planavdelingen for å sende varselet til offentlige organer, grunneiere og interesseorganisasjoner. Kopi av høringsbrev og annonsetekst sendes til postmottak@gjesdal.kommune.no i god tid før innrykking i aviser og for elektronisk kunngjøring på Gjesdal kommunes nettsider. 

For å tilrettelegge for medvirkning bør du sette en frist på minst fire uker for å sende uttalelser til deg som fagkyndig, seks uker dersom det er planprogram som ligger ute på høring. Kunngjøringen skal inneholde en kartskisse med avgrensning av planområdet og en kort beskrivelse av hovedhensikten med reguleringen. Varselbrevet skal inneholde det samme som annonsen. I tillegg skal det legges ved et mer detaljert kart med gårds- og bruksnummer (evt. adresser) som gjør det enklere for berørte parter å se hvordan planområdet innvirker på deres eiendom. Brevet skal gi mottakerne et godt grunnlag for å uttale seg. Brevet skal signeres av den som skal ha hovedansvar for planarbeidet.

Etter kunngjøring og varsling skal du utarbeide planforslaget. Forslaget må være i samsvar med kravene som kommer frem i startpakken og de rammene kommunen har vist til i oppstartsmøtet. Arealbruksavdelingen bistår med råd og avklaringer underveis. Vi kan ha arbeidsmøter etter behov, og overleveringsmøte før forslaget til reguleringsplan sendes inn.

Krav til innsending av planforslag

Det er viktig at planforslaget er komplett. Dersom forslaget er mangelfullt vil det bli sendt i retur for revisjon og bearbeiding. Arealbruksavdelingen har frist på 12 uker på å forberede saken for politisk behandling. Dersom det avdekkes feil eller mangler, kan behandlingstiden bli lenger. Den tiden forslagsstiller bruker på å rette opp planforslaget, kommer i tillegg til de 12 ukene.

*Les her om hvilke krav som stilles til et komplett planforslag:*+

*Navngiving av dokumenter som skal sendes inn*+

Komplett materiale

Planforslaget anses ikke som komplett før overnevnte materiale er mottatt. Materialet skal sendes inn samlet. Dersom plankartet eller materialet som angitt over inneholder vesentlige feil eller mangler, blir saksbehandlingstiden stanset. Planen vil ikke bli behandlet før dette er rettet opp av forslagsstiller. Vesentlige feil i plankartet kan være: Feil formål, feil i tittelfelt, feil linjetykkelse, feil geometri, doble linjer, dårlig lesbarhet etc.

Senest når plankartets innhold er akseptert av kommunen skal det sendes inn sosidata og fil som viser at plandataene er sjekket ved hjelp av sosi-kontroll og at filen er feilfri. Planen anses ikke fullstendig mottatt før korrekt sosifil er mottatt.

Vi gjør oppmerksom på at behandlingsgebyr vil bli beregnet ut fra det gebyrregulativet som gjelder på det tidspunkt komplett planforslag er mottatt.

Mottatt plan

Mottatt plankart vil bli kontrollert visuelt i forhold til eiendomsgrenser og tilstøtende planer. Det vi bli foretatt geometrikontroll av veier, sjekk av eierform og generell kontroll av sosifil og sjekk i henhold til nasjonal produktspesifikasjon for arealplaner.   

Send inn plan 

Planforslag sendes på epost til postmottak@gjesdal.kommune.no, med kopi til saksbehandler.

1. gangsbehandling, høring og offentlig ettersyn

Når innsendt planforslag er komplett, forbereder arealbruksavdelingen reguleringsplanen for behandling i formannskapet. Utvalget tar stilling til om planforslaget skal legges ut til høring og offentlig ettersyn. Dersom det foreslås endringer av det innsendte planforslaget, tas det kontakt med plankonsulent for å komme frem til enighet. Dersom det ikke oppnås enighet kan kommunen fremme et alternativt planforslag.

Dersom planforslaget ikke kan anbefales lagt ut til offentlig ettersyn på grunn av for dårlig planfaglig kvalitet, kan det likevel behandles dersom planmaterialet er komplett. Plankonsulent vil få beskjed om en eventuell anbefaling om avvisning før saken fremmes til behandling, og kommunen kan da tilby veiledning med sikte på å komme frem til en løsning som kan anbefales.

Forslagsstiller har likevel rett til å få lagt frem sitt komplette planforslag for behandling dersom det ikke er vesentlig i strid med overordnet plan. Dersom formannskapet avviser å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn kan planforslaget legges frem for kommunestyret som kan avgjøre om planforslaget likevel skal legges ut til offentlig ettersyn.

Det er arealbruksavdelingen som sender planen ut til offentlig ettersyn og høring. Lovpålagt frist for å komme med merknader er minimum 6 uker.

Sluttbehandling og vedtak

Når fristen for offentlig ettersyn har gått ut, avholdes det vanligvis merknadsmøte mellom kommune og forslagsstiller. I møtet diskuteres innkomne merknader, og vi avklarer i hvilken grad merknadene skal tas til følge og føre til endringer i planforslaget.

Når planen er ferdig bearbeidet legger administrasjonen planen frem for politisk sluttbehandling, først i formannskapet og deretter i kommunestyret som fatter endelig vedtak.

Kommunen kunngjør reguleringsvedtaket, varsler berørte parter om vedtaket og opplyser om klageadgang og klagefrist.

Klage på vedtak om reguleringsplan

Alle som berøres av et vedtak om godkjenning av en reguleringsplan har rett til å klage. Når en reguleringsplan er endelig vedtatt av kommunestyret, gis det alltid informasjon til alle parter om klageadgang og klagefrist. 

Frist for å klage er 3 uker fra du har mottatt melding om vedtatt reguleringsplan. En klage skal du sende til Gjesdal kommune, som vil ta stilling til om vedtaket skal endres. Dersom kommunen ikke vil endre vedtaket, vil klagen bli sendt til Fylkesmannen i Rogaland som tar endelig stilling til saken. 

Klagen må spesifisere hvilket vedtak du klager på. Videre må du gi opplysninger slik at vi kan ta stilling til om du har klagerett, og om du har overholdt klagefristen. Du må også angi hvilke endringer du ønsker i vedtaket det klages på. Du må begrunne klagen, og den må være undertegnet.

Klager behandles av formannskapet. Dersom utvalget tar klagen til følge, endres planen i tråd med klagen. Tas klagen ikke til følge av utvalget, sendes den videre til Fylkesmannen som avgjør klagen endelig.

Endring av reguleringsplan

Endring av reguleringsplan behandles som en enkeltsak, som regel med et delegert vedtak. Endring av reguleringsplan har liten eller ingen betydning for andre parter eller interesser. Endringene må ikke være i strid med hovedtrekkene i eksisterende planer.

Eksempler på endring av reguleringsplan kan være en justering av grensene mellom to formål, mindre fortettinger og justeringer av byggegrenser, frisiktsoner eller lignende. Innføring av nye arealformål eller fjerning av arealformål eller hensynssoner kan ikke behandles som endring.

Før det kan treffes vedtak, skal saken være forelagt berørte myndigheter. Eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Det er en forutsetning for administrativt vedtak at det ikke kommer vesentlige merknader til endringer. I så tilfelle må endringen behandles politisk i formannskapet.

Søknad om endring av reguleringsplan skal utarbeides av en fagkyndig. Søknaden må inneholde en klar beskrivelse og begrunnelse for ønsket endring. Det må i nødvendig grad utarbeides digitalt forslag til revidert plankart (1:500) i nyeste versjon av sosiformat, evt reviderte bestemmelser, planbeskrivelse med opplysninger om gjeldende plan, om planendringen, begrunnelse for endringen, beskrivelse av eventuelle virkninger og dokumentasjon på virkninger som for eksempel illustrasjoner av planlagte bygninger eller geotekniske vurderinger. Det skal også legges ved dokumentasjon på samråd med berørte parter.

Søknad sendes til postmottak@gjesdal.kommune.no 

Pris for behandling av reguleringsplan
Her finner du mer informasjon om gebyrsatsene for saksbehandling etter plan- og bygningsloven i Gjesdal kommune.